L’investissement immobilier est l’un des meilleurs moyens de se constituer un patrimoine, de percevoir des rentes et d’anticiper la retraite. Parmi les différentes options qui s’offrent aux investisseurs, investir avec le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est l’une des solutions les plus populaires. Voici un tour d’horizon des notions essentielles à connaître sur ce dispositif incontournable.
Le LMNP est un statut fiscal permettant aux particuliers d’accéder à la propriété d’un bien meublé et d’en tirer des revenus locatifs constants. Ces derniers ne sont pas imposés et le bénéficiaire peut récupérer la TVA sur l’acquisition de son bien. Toutes les offres disponibles sur investissementlmnp.com permettent d’ailleurs de profiter de ce dispositif !
En vigueur depuis 1949, le statut LMNP est accessible à tous. Il consiste à louer un appartement ou une maison se trouvant dans une résidence de services. Le locataire a alors la possibilité de se servir du logement comme d’une résidence principale, temporaire ou saisonnière.
La location meublée est un investissement durable. Bien qu’il soit possible d’en tirer une plus-value importante à la revente, il est plus intéressant de conserver ce système et d’en faire une rente durable au fil du temps.
La comptabilité et les déclarations fiscales LMNP sont plus complexes que les formalités relatives à une location nue. Le premier aspect doit être conforme au Code du commerce et au plan comptable général. Le bénéficiaire doit d’ailleurs déposer une liasse fiscale en fin d’exercice avec, entre autres, le bilan et le compte de résultat.
Pour réduire l’assiette taxable, le loueur peut déduire certains éléments de ses recettes LMNP. Il s’agit :
En plus de l’amortissement du bien, les amortissements comptables des meubles, équipements et travaux supérieurs à 500 € HT permettent aussi de réduire l’assiette fiscale d’un investissement en LMNP. La déclaration des revenus locatifs liés à la location meublée s’effectue dans la déclaration 2042 C PRO.
Il est possible de confier la comptabilité d’un bien en LMNP à un expert-comptable ou à une plateforme spécialisée. L’avantage ? Bénéficier d’un service professionnel tout en déduisant les frais de comptabilité des charges du loueur !
La première condition pour accéder au statut LMNP est l’achat et la mise en location d’un logement. Il suffit pour cela d’acheter n’importe quel logement en résidence de services pour bénéficier des dispositions de la loi ALUR et obtenir un bien meublé.
Le futur loueur en meublé non professionnel a le choix entre investir dans un bien immobilier neuf et récupérer un contrat en cours. L’avantage d’opter pour une location meublée dans l’ancien (la deuxième option) est l’attractivité de l’offre. Il convient toutefois de tenir compte de la durée restante du contrat afin de conserver tous ses avantages.
Pour conserver le statut LMNP, l’investisseur ne doit pas excéder un revenu annuel de 23000 € lié à cette activité. Il doit également faire attention à ne pas avoir plus de 50 % du revenu de son foyer fiscal. Dans le cas contraire, il acquiert le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP).
Le premier choix qui s’offre au loueur concerne les biens qu’il possède déjà. Il doit alors équiper l’un de ces derniers et s’occuper de la gestion locative. Cependant, il est plus intéressant d’investir dans une résidence dont la gestion est assurée par un exploitant.
Les résidences de services intègrent un ensemble de biens meublés à l’attention d’une clientèle ciblée. La première solution est l’investissement LMNP dans un logement pour séniors ou dans un EHPAD. Le loueur doit toutefois s’assurer que sa résidence offre le confort nécessaire aux personnes âgées : espaces ludiques, espaces de restauration collective, espaces ludiques, …
Les résidences d’affaires constituent une opportunité, car elles sont prévues pour de courts séjours. L'investisseur doit s’assurer d’équiper son logement avec des salles de réunion et tout le matériel professionnel indispensable aux travailleurs.
Les résidences étudiantes offrent un accès à la connexion Wi-Fi. Toutefois, il est recommandé d’investir dans un bien offrant des parties communes restrictives. Cette configuration permet de valoriser chaque logement avec une cuisine par exemple, et de le rendre plus attractif.
Les résidences saisonnières en LMNP se trouvent généralement dans les lieux touristiques, à la montagne ou en bord de mer. L’idée est d’investir dans un logement suffisamment confortable pour permettre de vivre une expérience de dépaysement pendant une semaine.
Le bien LMNP est un investissement. Autrement dit, son propriétaire ne peut pas y habiter, car il est sous le coup d’un bail commercial qui le lie à une société de gestion.
Le contrat traditionnel dure entre 9 et 11 ans. Le propriétaire peut ensuite le rompre et sortir du système de gestion locative s’il souhaite occuper son bien. Il devra toutefois rembourser la TVA à l’État et s’acquitter des frais d’éviction à la société de gestion.
L’investisseur doit tenir compte de plusieurs critères pour choisir judicieusement son bien LMNP. Il doit considérer :
Le dernier point est très important, car il permet d’obtenir deux avantages principaux : un atout en nature lié à la période d’occupation du logement et un avantage en numéraire lié à sa rentabilité.
Les entreprises proposant le management des résidences de services s’assurent de trouver des locataires pour le logement LMNP qui leur est confié et de reverser un loyer au propriétaire. Ces derniers sont exonérés d’impôts et varient selon la période d’occupation négociée avec le gestionnaire.
Les profits liés à l’activité de location meublée sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Ces derniers sont imposés au régime Micro-BIC ou au régime réel simplifié.
Afin de choisir la solution la plus avantageuse, il est recommandé de faire une simulation en ligne des deux régimes. Néanmoins, le régime réel permet de faire le maximum d’économies dans 85% des cas.
